전세대출 계약서 작성 시 특약 문구 정리

 

전세대출 가심사를 받은 뒤 마음에 드는 집을 찾았다면 다음 단계는 임대차계약서 작성입니다. 이때 꼭 확인해볼 부분이 전세대출 특약입니다.

 

가심사에서 예상 한도를 확인했다고 하더라도 실제 대출 실행이 확정된 것은 아닙니다. 계약할 주택의 권리관계나 대출상품의 요건, 금융기관 및 보증기관 심사 결과 등에 따라 대출이 거절되거나 예상보다 한도가 줄어들 수도 있습니다.

 

따라서 전세대출을 받아 잔금을 지급할 예정이라면 계약하기 전에 대출 가능 여부를 확인하고, 임대인과 전세대출 특약을 충분히 협의하는 것이 좋습니다.

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전세대출 가심사 후 계약

 

전세대출 가심사는 계약 전에 대략적인 대출 가능 여부와 한도를 확인하는 데 도움이 됩니다. 하지만 가심사를 통과했다고 해서 본심사까지 반드시 승인되는 것은 아닙니다.

 

실제 대출에서는 임차인뿐만 아니라 계약하려는 주택의 조건도 확인합니다. 주택도시기금 역시 임차목적물에 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매 등의 권리침해가 있는 경우 대출을 취급할 수 없다고 안내하고 있습니다.

 

따라서 가심사를 받았다면 계약하려는 주택의 등기사항증명서를 확인하고, 가능하다면 이용할 금융기관에 해당 주택으로 대출을 진행할 수 있는지 확인한 뒤 계약하는 것이 좋습니다.

 

전세대출 특약 필요성

전세대출을 전제로 계약했는데 본심사에서 대출이 거절되면 문제가 생길 수 있습니다. 잔금을 마련하지 못한다고 해서 임대차계약이 자동으로 취소되거나 계약금을 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아니기 때문입니다.

 

이러한 상황에 대비하기 위해 계약 단계에서 전세대출 특약을 협의할 수 있습니다. 특약에서는 단순히 '대출이 안 나오면 계약금을 반환한다'고 적기보다 대출이 거절되는 경우의 범위, 계약 해제 여부, 계약금 반환 여부 등을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

 

전세대출 특약 문구 예시

실제 계약에서는 임대인과 임차인이 합의한 내용을 계약서 특약사항에 작성합니다. 아래 전세대출 특약은 법에서 정한 표준 문구가 아니라 계약 시 참고할 수 있는 예시입니다.

 

목적물 문제로 대출이 불가능한 경우

본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임차인의 귀책사유가 아닌 임대인 또는 임대차목적물의 사유로 전세자금대출이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

임차인의 소득이나 신용 문제가 아니라 해당 주택이나 임대인 측 사유로 대출이 거절되는 상황을 대비한 문구입니다.

 

대출 거절 사유와 관계없이 정하는 경우

전세대출이 반드시 필요한 경우에는 임대인과 협의해 대출이 최종 승인되지 않았을 때 계약을 해제하는 조건을 정할 수도 있습니다.

본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 조건으로 하며, 금융기관의 심사 결과 전세자금대출이 최종 승인되지 않는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

이 전세대출 특약은 임차인의 소득이나 신용 등 임차인 측 사유로 대출이 거절된 경우까지 포함되는 것으로 해석될 가능성이 있으므로 해당 범위를 임대인과 명확하게 합의하는 것이 중요합니다.

 

필요한 대출금액이 있는 경우

대출은 승인됐지만 필요한 금액보다 적게 나오는 상황도 고려할 수 있습니다. 예를 들어 최소 2억 원이 필요한데 1억5천만 원만 승인되면 단순히 '대출 불가'라고 작성한 특약으로는 해석을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

 

이런 상황까지 대비하기로 합의했다면 필요한 최소 대출금액을 구체적으로 작성하는 방법이 있습니다.

임차인이 신청한 전세자금대출의 최종 승인금액이 금 ○○원 미만인 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

대출상품까지 특정할 필요가 있다면 상품명이나 보증기관 등을 함께 기재할지 계약 당사자 및 중개사와 협의할 수 있습니다.

 

전세대출 특약 작성 시 확인사항

전세대출 특약에서는 대출 거절 여부뿐 아니라 언제까지 대출 결과를 확인할 것인지도 생각해볼 필요가 있습니다.

실제 법률 상담 사례에서도 '특정 날짜까지 전세자금대출 가능 여부를 통보하고 불가능한 경우 계약금을 반환한다'는 특약을 작성한 뒤, 해당 날짜까지 대출 심사가 끝나지 않아 분쟁이 발생한 사례가 있습니다.

 

따라서 계약 상황에 따라 대출 승인 여부를 확인할 기한과 심사가 지연될 경우의 처리 방법까지 협의해 명확하게 작성하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

 

계약 전 확인사항

전세대출 특약을 작성했다고 해서 계약 전 확인이 끝나는 것은 아닙니다.

계약 전에는 등기사항증명서를 통해 실제 소유자와 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인해야 합니다. 이용하려는 전세대출 상품이 정해져 있다면 해당 주택이 대출 대상에 해당하는지도 금융기관에 확인하는 것이 좋습니다.

 

전세보증금반환보증을 이용할 예정이라면 보증기관의 가입 조건도 별도로 확인해야 합니다.

특히 계약금을 지급하기 전에 전세대출이 거절될 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지 임대인과 먼저 협의하는 것이 중요합니다.

 

전세대출 특약 핵심 정리

전세대출 가심사를 통과했다고 해서 본심사 결과까지 보장되는 것은 아닙니다.

따라서 전세대출을 받아 잔금을 마련해야 한다면 계약 전 대출 가능 여부를 다시 확인하고 전세대출 특약을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

 

대출 불가 사유, 필요한 최소 대출금액, 계약 해제 조건, 계약금 반환 여부 등을 명확하게 정해두면 예상하지 못한 대출 거절 상황에 대비하는 데 도움이 됩니다.

 

다만 인터넷에 있는 특약 문구는 모든 계약에 동일하게 적용되는 표준 문구가 아닙니다. 실제 계약에서는 임대인과 합의한 내용을 정확하게 작성하고, 중요한 계약이라면 공인중개사와 확인하거나 필요한 경우 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

 

은행에서 대출 가심사 받는 방법, 절차, 준비서류

 

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